Как безопасно купить квартиру - на что нужно обращать внимание?

Покупка квартиры является серьёзным решением. Однако прежде чем «бросаться в омут с головой» необходимо крайне внимательно подойти к выбору приобретаемой недвижимости. В ином случае покупка принесёт сплошные проблемы, на решение которых потребуется огромное количество времени и финансов.

Варианты приобретения квартиры

Купить жилую недвижимость в многоквартирном доме можно двумя способами:

1. Заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома (покупка так называемой «первички»);
2. Заключение договора купли-продажи («вторичка»).

У каждого из данных видов приобретения права собственности на квартиру есть свои плюсы и минусы. Разберём более подробно каждый вариант.

Договор долевого участия

Договор участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) – это договор, в котором одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Иными словами, застройщик строит дом, а вы покупаете у него ещё не построенную жилплощадь. И, как показывает практика, такой договор более выгодный, чем договор купли-продажи квартиры, так как цена за квадратный метр будет на порядок ниже, чем при покупке уже готового жилья.

Тем не менее не все стремятся приобрести жильё таким способом, так как существует ряд обоснованных рисков: срыв сроков, «заморозка» строительства, получение квартиры, обременённой залогом, изменение проектной документации без ведома дольщика.

Но не стоит сразу отказываться от заключения ДДУ, если такой вариант окажется подходящим для вас. Предупреждён – значит, вооружён, поэтому мы подготовили чек-лист для проверки застройщика, который поможет вам максимально избежать неприятных ситуаций.

Чек-лист для проверки ДДУ перед оформлением:

1. Перед заключением договора необходимо внимательно изучить все его условия.

• Необходимо обратить внимание на сроки сдачи объекта. Добрым знаком будет указание в договоре конкретной даты завершения работ. При наличии такого обстоятельства, в случае срыва сроков вы сможете отсудить у застройщика неустойку, штраф и моральный ущерб.

• Все пункты, которые касаются объекта строительства, финансовых расчётов по сделке, условий расторжения договора, сроков сдачи многоквартирного дома (иначе говоря - весь договор) должны быть прописаны очень чёко. Ни в коем случае не допускайте образных выражений, потому что именно «туманные» формулировки являются «козырем» застройщика в судебных разбирательствах.

Совет! В день заключения договора лучше явиться с юристом, который сможет профессиональным взглядом найти неувязки в договоре и поможет отсеять недобросовестных застройщиков.

2. Обратите внимание на наличие основных условий договора:

• объект долевого строительства;
  
• срок передачи объекта участнику долевого строительства;
• цена договора, срок и порядок её уплаты;
  
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
  
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

3. Проверьте контрагента! Как минимум стоит проверить сайт и найти реальные отзывы о строительной компании. А на сайте Федеральной налоговой службы можно узнать существует ли вообще такая организация, а далее стоит сравнить все реквизиты (ИНН, ОГРН и т.д.) которые указаны у вас в договоре и на сайте.

Совет! Обратите внимание на то, как давно организация на рынке.

4. Уточните, не находится ли данное юридическое лицо на стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Просто введите название организации — если её нет в реестре, то это хороший знак. Но если застройщик начал процедуру банкротства, подписывать такой договор ни в коем случае не стоит т.к. в итоге вы не увидите ни квартиры, ни денег.

5. Проверьте основные документы! У строительной компании обязательно должно быть разрешение на строительство, а также в свободном доступе вся проектная декларация, которая содержит подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства и т.д. Добросовестные компании, как правило, размещают их на своём сайте, но если этого нет, стоит запросить необходимые документы. Если же застройщик откажется или будет уходить от предоставления документации - заключать договор не рекомендуется.

Наличие такой подробной информации может стать решающим фактором в решении заключить сделку с тем или иным застройщиком. Если хоть какой-то пункт вызывает сомнение, то лучше отказаться от вступления в сделку с такой строительной компанией.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Хотя покупка готовой квартиры имеет замечательное преимущество – вселиться можно сразу – всё же заключение договора купли-продажи также имеет ряд своих нюансов. Помимо огромного количества мошенников на рынке недвижимости, в документах собственника могут быть ошибки, которые повлекут наступление судебных разбирательств, после завершения сделки.

Тем не менее можно купить квартиру безопасно. Главное – следовать правилам безопасности сделки:

1. Необходимо подтверждение права собственности продавца на квартиру. Чтобы удостовериться в данном факте, следует запросить договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, либо другие правоустанавливающие документы. Если вы имеете дело с представителем по доверенности – проверьте подлинность доверенности. Сделать это можно на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.
2. Запросите выписку из ЕГРН (сделать это можно на сайте Росреестра) чтобы узнать не находится ли данная недвижимость под залогом или арестом.
3. Запросите выписки и квитанции с лицевых счетов, чтобы убедиться, в отсутствии долгов за коммунальные платежи.
4. Если приобретаемая квартира является совместно нажитым имуществом, необходимо получить согласие второго супруга.
5. Если вы покупаете квартиру не полностью, а её часть, то следует также получить письменный отказ других собственников от преимущественного права покупки.
6. Узнайте, сколько собственников было у данной квартиры до вас. Если объект недвижимости слишком часто менял владельцев – стоит насторожиться. Возможно, данная квартира «с сюрпризом» в виде протекающей крыши и т.д.
7. Если вы проверили все нюансы и решили покупать – обязательно письменно зафиксируйте порядок передачи денег.

Внимание! Не забудьте прописать в договоре сопутствующие нюансы: порядок выписки жильцов и фактического освобождения квартиры. Данные моменты также лучше обсудить «на берегу», до заключения договора, а все достигнутые соглашения не забывайте фиксировать на бумаге и скреплять подписями.

Выбор способа приобретения квартиры зависит от вкусовых предпочтений и жизненных обстоятельств каждого покупателя. Единым остаётся одно – внимательное отношение к юридическим моментам. Именно данный факт является залогом успешной покупки, которая будет радовать вас и вашу семью ещё долгие годы.

А если вы сомневаетесь в надёжности контрагента и предлагаемых условий сделки – обращайтесь к правовым специалистам. Ведь гораздо проще предотвратить наступление неблагоприятных последствий, чем потом их решать!